Questions fréquemment posées
POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF ?
Investir dans l’immobilier neuf présente certains avantages que l’ancien ne possède pas, que ce soit pour une résidence principale ou de l’investissement locatif :
- Un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt (avec la Loi Pinel),
- Pas de travaux à effectuer à court et moyen terme,
- Des logements aux dernières normes thermiques, acoustiques, écologiques,
- Une architecture moderne et une répartition des espaces optimale,
- Le choix du logement directement sur plan en cas de VEFA,
- Des locataires attirés par le neuf et faciles à trouver pour un investissement locatif.
QUELLES SONT LES GARANTIES DANS L'ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER NEUF ?
L’achat d’un bien immobilier neuf vous offre plusieurs garanties pour vous protéger des défauts, malfaçons et dysfonctionnements constatés à la livraison et dans les années qui suivent les travaux de construction :
- La garantie de parfait achèvement : elle est valable 1 an et concerne tout défaut de conformité signalé dans l’année suivant la livraison du programme de construction.
- La garantie biennale : elle a une validité de 2 ans et couvre tout mauvais fonctionnement des éléments d’équipements présents comme la robinetterie, les volets, les portes, etc.
- La garantie décennale : elle est valable 10 ans et couvre toute malfaçon compromettant la solidité et l’usage du logement, notamment au niveau de l’étanchéité, de l’installation électrique, etc.
QU’EST-CE QUE L’INVESTISSEMENT LOCATIF ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location au lieu de l’occuper comme résidence principale ou secondaire. Suivant la configuration choisie, l’investisseur devient propriétaire d’un bien immobilier financé par les loyers perçus et bénéficie d’avantages fiscaux accordés par l’État, tels que ceux de la Loi Pinel.
QUEL EST LE RÉGIME FISCAL DES REVENUS DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF ?
Les revenus de votre investissement locatif dépendent du régime fiscal des revenus fonciers si vous louez votre bien non-meublé. En particulier, le régime micro-foncier est avantageux dans le cas où vos revenus locatifs n’excèdent pas un certain plafond défini par l’administration fiscale.
En revanche, en cas de location meublée, vos revenus locatifs dépendent du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) dans la catégorie prévue à cet effet. La Loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt pour votre achat de bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif.
COMMENT ACHETER UN BIEN IMMOBILIER NEUF ?
Acheter un bien immobilier neuf est un investissement important qui doit être mûrement réfléchi et doit respecter plusieurs étapes. Si vous êtes acheteur, vous devez tout d’abord évaluer votre enveloppe, vos capacités de financement et établir votre plan d’investissement immobilier, en termes de localisation, de type de logement, d’occupation (résidence principale ou investissement locatif), etc.
Ensuite, vous pourrez vous mettre en relation avec l’un de nos promoteur immobilier afin qu’il vous propose un programme de construction attractif, au sein duquel trouver sur plan le logement neuf correspondant à vos critères et votre budget. En cas d’accord, plusieurs formes d’engagement pourront être prises, telles que le contrat de réservation, le contrat de prêt avec votre banque, le contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement, etc.
QU’EST-CE QU’UN CONTRAT DE RÉSERVATION ?
Un contrat de réservation est un avant-contrat de vente pour un bien immobilier en cours de construction. Il est établi entre le promoteur immobilier et l’acheteur. En signant ce contrat, le promoteur s’engage à réserver le logement et donc à le retirer de la vente. L’acheteur, quant à lui, s’engage à acheter ce bien immobilier réservé.
Comme dans tout avant-contrat immobilier, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. Un dépôt de garantie sera demandé à l’acheteur lors de la signature du contrat de réservation. Le montant de ce dépôt de garantie s’élèvera au maximum à 5% du prix de vente si la livraison est faite dans l’année et à 2% pour une livraison comprise entre un et deux ans.
Dans le contrat de réservation pour un achat de bien immobilier neuf, certaines informations clés doivent être mentionnées, telles que la description du logement, sa place dans l’immeuble ou le quartier en cours de construction, son adresse et autres détails permettant de l’identifier. Le contrat de réservation doit également préciser le prix et la date de vente.
ESTIMATION OU EVALUATION ?
On considère usuellement les deux termes d’ « estimation » et d’« évaluation » comme quasi équivalents.
« Estimation » est plutôt employé dans le langage courant.
« Evaluation » est plutôt employé dans les lois, le langage des experts,
et le langage fiscal.
QUAND A-T-ON BESOIN D'UNE ESTIMATION ?
Les raisons sont multiples pour avoir besoin de connaître la valeur d’un
bien immobilier :
– « juste pour avoir une idée »
– achat ou vente, et négociations
– déterminer des conditions de location
– remplir une déclaration de succession
– partager des biens dans le cadre d’une succession
– donation
– viager
– usufruit et nu propriété
– divorce entraînant un partage
– liquidation de communauté ou d’indivision
– opérations de copropriétés (lots, fin de copropriété,…)
– assurances (contrat, indemnités, primes, etc.)
– prêts hypothécaires
– prises d’hypothèques et contestations d’hypothèques
– cautions
– apport en société
– crédit-bail
– garantie bancaire
– valeur locative
– impôts locaux
– impôt sur la fortune (ISF)
– contrôle /redressement fiscal
– plus-values
– opérations de promotion immobilière
– expropriation
– éviction
– droit de passage
– transmission de patrimoine et/ou se sociétés
– création / gestion de sociétés civiles immobilières (SCI)
– réévaluation de bilan
– préjudices
– installation d’équipements publics sur une propriété privée
– procès
– et bien d’autres
Selon les besoins, on aura recours à des méthodes plus ou moins
sophistiquées, chères, et « officielles ».
QUELS SONT LES BIENS QUI PEUVENT FAIRE L'OBJET D'UNE ESTIMATION IMMOBILIERE ?
Par définition, voire « lapalissade », ce sont tous les biens
immobiliers au sens légal, c’est-à-dire, en pratique, au « sens large » :
Appartements, maisons, locaux industriels ou commerciaux, locaux d’
activités diverses, terrains, bien entendu, mais aussi places de
parkings, boxes, garages, murs et même clôtures, cabanes de pêcheurs,
cabanons, terres agricoles ou arables (où le rendement est un élément
important), bassins, fontaines, lacs et étendues d’eau, chalets et
refuges de montagne, îles, chemins et routes, forêts, bâtiments à usage
religieux, châteaux, bâtiments d’équipement/service public, toutes
constructions diverses, etc.
Et même des marécages insalubres !
Ces biens peuvent être privés (c’est généralement pour ceux-là qu’on
fait le plus d’estimations) ou publics (les collectivités et l’Etat ont
également de nombreuses raisons de faire estimer des biens, ne
seraient-ce que quand ils décident de les vendre ou les louer).
Un bien immobilier peut toujours être estimé indépendamment du terrain
sur lequel il est construit, et vice-versa. C’est notamment utile quand
le propriétaire de la construction n’est pas celui du terrain.
Il n’est pas nécessaire qu’un bien immobilier soit distinct sur le
cadastre pour être estimé. On peut, par exemple, très bien faire estimer
la valeur du garage construit séparément de votre maison mais sur le lot
cadastral correspondant au terrain de votre maison : vous pouvez en
avoir besoin si le garage vient à être endommagé !
Y A-T-IL UNE DEFINITION LEGALE DE LA VALEUR D'UN BIEN ? LE CADRE LEGAL DE L'ESTIMATION
A l’exception de quelques règles fiscales, essentiellement pour le
calcul des droits de succession (que l’on évoquera à la section
suivante), il n’existe pas de définition légale générale de la valeur d’
un bien immobilier.
A l’exception des mêmes règles fiscales, il n’existe pas non plus de
cadre légal précis à l’estimation d’un bien immobilier, celle-ci devant
bien entendu être réalisée avec honnêteté. (Pour les expertises, il
existe toutefois un document interprofessionnel, la « Charte de l’
expertise en évaluation immobilière», dont nous parlerons plus bas et
qui fait référence.)
On considère usuellement, d’un consensus général, que la « valeur » d’un
bien immobilier est sa valeur « vénale », c’est-à-dire la valeur à
laquelle le bien se vendrait normalement sur le marché. (Exception faite
principalement quand il s’agit de compenser la perte d’un bien qui n’
avait qu’une faible valeur vénale mais en revanche une forte valeur
utilitaire pour son propriétaire.)
Pour déterminer cette valeur vénale, on peut soit se baser sur une vente
très récente du bien, soit faire appel à des méthodes d’estimation, ou,
comme on l’a dit plus haut, « d’évaluation ». Ce sera l’objet des
sections qui suivent.
Si un bien immobilier est occupé, sa valeur vénale est considérée comme
inférieure à la valeur vénale qu’il aurait s’il était libre de toute
occupation.
Si le bien immobilier est occupé par des tiers au moment de la
transmission, il est donc admis de diminuer sa valeur vénale déclarable
(donc de payer moins de droits de succession). En général, le fisc
accepte sans discuter 20% de diminution de la valeur vénale « libre de
tout occupant ».
Exemple : le bien vaut 100.000 euros non occupé ; la valeur imposable
pour les droits de succession serait de
100.000-20% = 80.000 euros pour un bien occupé.
Mais si l’on peut prouver que la perte de valeur vénale est supérieure à
20% du fait de l’occupation, on peut tenter de soumettre une valeur
encore plus réduite au fisc. On entre alors souvent dans des discussions
avec l’administration fiscale.
(En cas de valeur vénale d’un bien occupé à retenir pour le calcul des
droits de succession, voir ci-dessous les nuances fiscales.)
Comment fonctionne une estimation immobilière ?
Qui peut estimer la valeur d'un bien immobilier ?
QUELS AVANTAGES FISCAUX ET AIDES FINANCIÈRES EXISTENT POUR UN ACHAT IMMOBILIER ?
Pour faciliter votre achat immobilier et vous encourager à devenir propriétaire, plusieurs dispositifs légaux avantageux sont prévus et à votre disposition. Ces avantages vous permettent notamment de réduire vos impôts sur les revenus et d’emprunter à des taux préférentiels pour acheter un bien immobilier.
Les dispositifs les plus connus sont la Loi Pinel en terme de défiscalisation et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en matière de financement, mais il en existe bien d’autres avec lesquels les associer. Selon la nature de votre projet immobilier, ayant pour vocation d’acquérir votre résidence principale ou d’effectuer un investissement locatif, vous aurez droit à certaines aides plutôt que d’autres.
QU'EST-CE QUE LA LOI PINEL ?
Le principe de défiscalisation de la Loi Pinel, reprenant le dispositif Duflot, consiste à déduire de vos impôts sur les revenus un pourcentage du prix de revient de votre bien immobilier acquis en tant qu’investissement locatif. Le montant de cette déduction est déterminé par le Gouvernement.
La Loi Pinel concerne les logements neufs ou réhabilités pour réaliser des performances techniques comparables au neuf. Le calcul de la réduction d’impôt est effectué sur le prix de revient de la mise en location de votre logement. Cette réduction est plafonnée et soumise à certains critères.
La mise en location de votre logement neuf ou réhabilité doit être comprise entre 6 et 12 ans. Plus la durée de location est élevée, plus le pourcentage de réduction fiscale est important.
Pour obtenir plus de renseignements sur les critères d’éligibilité et d’obtention de la réduction d’impôts sur les revenus avec la Loi Pinel, vous pouvez consulter la documentation officielle à l’adresse suivante : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investissement-reduction-pinel.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Historiquement, le LMNP est un régime fiscal, le terme LMNP étant l’acronyme pour Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est un régime qui peut être très avantageux notamment d’un point de vue fiscal pour réaliser un investissement en immobilier locatif. Avec le temps et par extension, LMNP désigne un investissement immobilier en meublé le plus souvent en résidence services que ce soit dans un bien neuf ou dans un LMNP ancien acquis dans le cadre d’une revente LMNP d’Occasion ou d’une vente de LMNP.
QU'EST-CE QUE LE PRÊT À TAUX ZÉRO PTZ ?
Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est un emprunt à 0% accordé aux personnes qui achètent leur premier bien immobilier et ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Si vous êtes primo-accédant, ce dispositif vous permet d’emprunter une partie du montant total de votre achat de bien immobilier sans intérêt à rembourser et d’associer ce prêt à taux zéro à un autre emprunt auprès de votre banque pour réaliser votre opération immobilière.
Le Prêt à Taux Zéro est une aide de l’État soumise à des conditions. Le montant maximum du PTZ accordé varie selon les ressources de l’acheteur, la situation géographique du bien immobilier et le nombre de personnes qui vont y habiter. Il peut être combiné à un Éco-PTZ, permettant d’emprunter à taux zéro pour effectuer des travaux visant à réaliser des économies d’énergie.
QUELS SONT LES LABELS ET NORMES DE RÉFÉRENCE DANS L'IMMOBILIER NEUF ?
Plusieurs normes de construction et labels de référence dans l’immobilier vous offrent des garanties de conformité légale et vous aident à évaluer la qualité de votre bien neuf. Ces certifications peuvent concerner les performances énergétiques du bâtiment, la structure et les matériaux, l’isolation, la nature du sous-sol, l’accessibilité aux personnes handicapées, le respect de l’urbanisme local, l’électricité, et bien d’autres points :
- label BBC et norme RT pour la consommation d’énergie,
- normes européennes de construction EN, Eurocode de 1 à 9 pour la structure,
- certifications françaises NF et NF Habitat dans plusieurs domaines,
- certification HQE (Haute Qualité Environnementale),
- et de nombreux autres labels de qualité de construction.
QU’EST- CE QUE LE LABEL BBC BÂTIMENT BASSE CONSOMMATION ?
Le label BBC signifie Bâtiment Basse Consommation. Il s’applique aux bâtiments qui consomment au maximum 50 KW/m²/an. Cette exigence peut varier en fonction de la zone géographique du logement. Les critères pris en compte pour le calcul de la consommation d’énergie sont :
- le chauffage,
- l’eau chaude,
- la climatisation,
- l’éclairage,
- et la ventilation.